전세사기 유형 및 예방방안

많은 사람들이 부동산에 대한 관심이 생기면서 부동산 관련 대출을 받는 등 월세부터 전세, 매매 등 다양한 방식으로 투자를 하고 있다. 특히 대학생, 신혼부부 등을 대상으로 전세대출정책이 증가하고 있는데 전세사기 피해 또한 급증하고 있다. 

 

전세사기는 전세금을 돌려 받지 못하고 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 잠적해버리는 형태로 많이 일어난다.

 

전세사기 유형에는 다음과 같은 것들이 있다.

 

먼저 갭투자 전세사기이다. 전세수요가 증가하면서 집값보다 전셋값이 더 높은 곳이 생겨났다. 집주인이 이런 점을 이용하여 전셋값이 비싼 집을 여러 채 사들여 보증금을 가로채는 수법을 의미한다. 이는 깡통주택에서 많이 발생하는데 깡통주택은 대출이 낀 주택을 무자본으로 매수를 하는 경우 대출금과 보증금의 합이 매매가보다 높은 주택을 말한다.

 

이러한 깡통주택으로 기존 세입자의 전세보증금을 반환하지 못한 경우 문제가 발생하며 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 다 반환받지 못하는 경우가 많다.

 

건물전체가 전세사기인 경우도 있다. 건물 내 모든 호실을 전세로 계약 한 이후 건물을 경매로 넘기는 방식이다. 이는 집주인과 공인중개사가 세입자의 보증금을 가로챌 목적으로 사기행위를 하는 것이며 이는 근저당을 확인하여야 한다. 근저당이란 일정기간 동안 증감 변동할 불특정의 채권을 결산기에 최고액을 한도로 담보하기 위한 저당권을 의미한다. 만일 근저당이 전세보다 먼저 설정되었을 경우 전세금을 받기 어렵다.

 

다음으로는 신탁사기수법이다. 만일 집주인이 집을 담보로 대출을 받은 경우 집주인은 집에 대한 권리가 없게 되는데 이를 이용하여 세입자와 전세, 월세 계약을 하는 것이다. 집주인이 신탁회사에 부동산 소유권을 넘기고 대출을 받은 경우 이므로 부동산에 대한 소유권은 신탁회사에 있으므로 집주인과의 계약은 법적인 보호를 받기 어렵다. 

 

이중계약을 하는 것도 전세사기수법 중 하나이다.  슬기로운의사생활의 드라마에서 A 의사가 전세사기를 당한 장면이 나오는데 이 장면이 전월세 이중계약에 해당하는 사례이다. 한 호실에 2인 이상의 세입자와 전세계약을 체결하거나 월세 계약을 한 세입자가 새로운 세입자에게 전세계약을 맺음으로 써 보증금을 가로채는 유형이다. 

 

마지막으로 전입신고의 효력을 이용한 사기이다. 전입신고를 하게되면 당일날 오전 0시에 효력이 발생한다. 이러한 허점을 이용하여 집주인이 오전 0시 이전에 집을 매도하거나 대출을 받게 되는 경우도 법적인 보호를 받기 어렵다. 

 

전세사기를 예방하기 위해서 가장 중요한 것은 서류를 꼼꼼하게 검토하여야 한다.

 

집주인과 등기부등본의 소유자가 동일인물인지 신분증을 통해서 확인하여 서류가 진짜인지를 확인하여야 한다. 이는 등기부를 직접 떼서 확인하는 것이 효과적이다. 또한 공인중개사사무소가 국가 공간정보 포털에 등록되어 있는지를 검토하여야 한다.

 

집주인이 맞다면 집주인과 직접 계약하는 것이 좋다. 만일 어쩔수 없는 상황으로 대리인이 계약을 하게 된다면 집주인의 대리인이 맞는지 위임장의 진위여부를 확인하여야 한다. 그 이후 인감증명서에 부동산 임대차 계약용이 첨부되어 있는지 살펴보아야 한다. 또한 계약내용이 일치하는지 점검해야 한다.

 

계약을 진행했을 경우 전입신고를 해야 하며 주택 전월세 신고를 하는 것이 좋다. 이는 주택임대차 보호법상 대항력을 갖게 되며 만일 집이 경매로 넘어간 경우 우선적으로 보증금을 반환받을 수 있게 되기 때문이다.

 

혹시 모를 상황에 대비하여 임대보증금 보증에 가입하여 보증금 반환 문제가 발생한 경우 임대보증금을 돌려받을 수 있도록 대비하는 것을 권한다. 전세보증금 반환보증에 가입하게 되면 전세계약이 종료된 경우 임차인의 전세보증금을 보호받을 수 있기에 안전하다.

 

만일 전세사기에 연루된 경우 보증금을 빠른 시일 내에 돌려받아야 한다면 부동산 전문 변호사의 조력을 통해 사건을 빠르게 해결하기를 바란다.