갱신 전 임차인의 연락두절?

 

사례.

- 2018. 7. 1. 임대인과 임차인은 임대차계약 체결

  (2020. 6. 30. 이 만기이므로, 2020. 1. 30. 부터 2020. 4. 30. 까지 갱신여부에 대한 의사통지 필요)

- 2020. 1. 부터 임차인 연락두절.

 

 

자, 이 경우 어떻게 해야 할까.

실제 사례이고, 임대인은 갑자기 연락이 두절된 임차인 때문에 안절부절이다.

임차인이 임대차 계약 갱신 여부에 대한 임대인의 갱신거절 또는 계약종료 통지의 기한인 2020. 4. 30. 까지 연락이 안 되면 어떻게 될까.

일단, 주택임대차보호법 제6조를 보자.

 

 

즉, 임대인이 임차인에게 "갱신거절 통지"를 하지 않거나, "계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻"을 통지하지 않을 경우, 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된다는 자동갱신 조항이다.

여기서 "통지"는 그 통지의 의사표시가 임차인에게 도달되어야 한다는 뜻도 내포되어 있다. 아무리 통지하더라도 그 의사표시가 도달되지 않으면, 아무런 법적 효과가 없다. 도달하기 위한 방법은 내용증명도 있고, 전화, 문자메시지, 카톡 모두 가능하다. 다만, 도달이 입증되어야 하므로, 단순 문자메시지 발송만으로는 부족하고, 갱신거절 문자메시지에 임차인이 대답을 했다는 내용이 있어야 할 것이다. 카톡 메시지는 "1"이 없어지면 도달된 것으로 보므로, 그것만으로 입증이 된다.

 

만약, 위와 같이 갱신거절 통지기한을 임차인의 의사연락 두절 때문에 놓친 경우는 어떻게 되는가. 자동으로 2년이 갱신된다. "묵시적 갱신"이다.

 

따라서 임차인은 2022. 6. 30.까지 기존과 동일하게 거주할 정당한 권리가 있다.

 

임차인은 2018. 7. 1.~2020. 6. 30.까지는 원래 임대차 계약으로, 2020. 7. 1.~2022. 6. 30.까지는 묵시적 갱신에 의한 임대차계약으로 살 수 있는 것이다.

 

여기서 문제는 임차인이 2022. 6. 30. 전 6개월부터 2개월 사이에 "계약갱신요구"권(주택임대차보호법 제6조의3)을 행사할 수 있다는 것이다. 임대인의 갱신거절(위 법 제6조의3 각 호) 사유가 없는 한 다시 2년을 더 살 수 있는 권리가 있다.

 

이에 따라, 임차인은 2022. 7. 1.~2024. 6. 30.까지 갱신요구에 의한 갱신임대차로 2년을 더 사는 것이 가능하다.

 

이러한 주택임대차보호법의 문제는 "갱신거절", "갱신요구" 모두 상대방에게 그 의사표시가 도달될 것을 전제로 하는 민사절차의 대원칙이 지배하고 있기 때문이다.

 

 

이러한 문제를 해결하기 위해서는 어떻게 해야 할까.

 

일단, 의사표시 송달영수인을 지정하는 방법이 있다. 즉, 앞으로 모든 갱신거절 및 갱신요구 등 임대차 계약에 관한 의사표시는 임차인이 지명하는 제3자로 지명하는 계약을 미리 체결하는 것이다.

 

다만, 이때 주의할 것은, 주택임대차보호법이 임차인에게 불리한 것은 무효로 간주한다는 조항을 유의해야 한다(제10조).

 

의사표시 송달영수인 계약은 분명, 임차인에게 불리할 수 있다. 물론 임대인에게도 불리한 측면(갱신요구권의 수령)이 있지만, 임차인에게 불리한 측면이 더 강하다.

 

따라서, 송달영수인 지정이 법적으로 무효로 될 가능성을 배제할 수 없지만, 임차인 임대인 모두 모든 의사표시를 제3자를 통해 수령하도록 하고, 임대차 계약의 요구사항(하자, 유익비청구 등)까지도 제3자 의사표시 수령 후 이의없으면 그 요구를 정당하다고 인정한다는 조항까지 삽입하면, 양자 사이에 균형이 잡히므로 무효가 될 가능성을 낮출 것으로 본다.

 

임차인의 연락두절에 의해, 묵시적 갱신이 되는 것을 막고, 갱신여부에 대한 각자의 정당한 절차를 법에 따라 향유하고 누리기 위해서는, 이러한 의사표시 수령방법을 미리 정해둬보자.