가계약금 다시 돌려받을 수 있을까

* 가계약이라고 하더라도 기본적인 매매계약의 내용은 확정되어 있어야 한다. 이를 전제로 아래에서 설명한다.

 

예컨대, 10억 짜리 아파트를 사겠다고 한 후, 계약금인 10% 1억원이 아니라, 1,000만 원만 매도인 계좌로 입금하는 것이다. 며칠 뒤 계약서를 쓰자고 하면서. 만약, 매수인이 1,000만 원을 지급한 뒤, 맘이 돌아서서 계약을 파기하고 싶다면 어떻게 해야 할까.

 

사실, 계약금이 지급된 상태에서, 매도인은 지급된 금액의 2배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있다(민법 제 565조 해약권). 즉, 매도인이 마음이 바뀌어서 위 매매계약을 해제할 수 있다. 반면, 매수인의 경우에는 자신이 지급한 금원을 포기하여 계약을 해제할 수 있다(민법 제565조).

 

문제는, 계약금 전부가 지급되지 않았을 때이다. 위 사례처럼, 10억원에 대한 계약금은 1억인데, 가계약금으로 전해진 것은 1,000만 원에 불과하기 때문이다.(전체금액의 1%, 계약금의 10%)

 

이 경우에도 민법 제565조 해약금 조항을 근거로, 매도인이 2,000만원(1,000만원의 2배)만 돌려주고 계약을 해제할 수 있느냐, 매수인은 1,000만원만 포기하고 계약을 해제할 수 있느냐의 문제가 있다.

 

이 문제는 민법 제565조를 어떻게 해석하느냐에 따라 달렸다.

 

여기서 <교부>에 계약금 전액인지, 계약금 일부인지가 문제되는 것이다.

 

판례는 2015년 계약금 전부가 지급되어야 해약금 조항이 적용된다고 판시했다.

 

즉, 판례는 계약금의 전부가 지급되지 않는 한, 가계약금 명목으로 지급된 금원을 기준으로 한 계약해제는 불가능하다는 입장인 것이다.

 

이에 의할 때, 가계약금 1,000만 원을 지급받은 매도인이 2,000만 원을 돌려주는 것만으로는 계약을 해제할 수 없고, 매수인 역시 기 지급한 1,000만 원을 포기하는 방법으로 계약을 해제할 수 없다는 결론에 이르게 된다.

 

물론, 이 같은 해석이 계약의 구속력을 확인하는 법리상 당연한 결론임에는 분명하나, 실무적 관례와 배치되는 측면이 있을 수 있음은 부인할 수 없다. 더구나 부동산 거래관행을 보면, 500이든 1000만원이든 지급한 뒤, 마음이 바뀌면 그 금액을 포기하고 계약을 해제하거나, 그 배액을 상환하여 계약을 해제하는 경우가 흔하고, 이를 매도매수인 모두 인정하고 거래에 임하는 경우가 많기 때문이다.

 

이런 측면에서, 지방법원 판례에서는 가계약금의 성질을 인정하는 경우가 많다.

 

즉, 가계약금의 성질을 인정하여, 매수인이 그 가계약금을 포기하는 방식으로 계약을 포기할 수 있다고 인정하고 있다. 다만, 이 판례는 매도인 역시 가계약금의 2배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있는지에 대해서는 언급하고 있지 않다.

 

요약하면,

민법 상 계약금의 2배를 돌려주고(매도인), 계약금을 포기하는 방법으로 계약을 해제(매수인)하는 권리(해약금)는 원칙상 계약금 전부가 지급된 경우여야 한다. 매도인이 계약금의 일부만 받고(가계약금), 그 일부 계약금의 2배를 돌려주는 것은 불가하나, 지방법원 판례에 비춰 인정될 여지는 있으나, 치열하게 다퉈야 하는 문제.

매수인이 지급된 가계약금을 포기하는 방법으로 계약을 해제하는 것은(지방법원 판례에서도 인정한 바와 같이) 인정.

 

가계약금은 현재 실무적으로 광범위하게 통용되고 있다. 계약을 일단 걸어놓고, 몇 시간, 며칠 뒤 계약을 쉽게 포기하거나 해제할 수 있도록 하는 약속금 정도의 개념으로 통용된다. 이러한 가계약금에 대하여 명확한 민법 상 조문이 없다. 기존의 민법 제565조를 확대적용하면, 대법원 판례와 같이, 매도인이 이를 근거로 해제할 수 없다는 결론에 도달할 위험도 있다. 따라서 이는 명백하고 확고한 민사 관습으로 인정되어야 한다. 앞으로 부동산 계약분쟁에 있어서 이러한 논란이 계속 이어질 것으로는 보인다.