부동산양도소득 : 일시적 1가구 2주택 비과세 사례

 

<사실 관계>

17. 8. 2 서울(A) 매수 10억

* 당시 비조정지역. 2017. 8. 3 부터 조정지역 및 거주의무 부과

 

18. 2. 28 서울(B) 매수 5억

* 당시 조정지역

 

18. 7. 30 지방(C) 토지 매수 2억

* 당시 비규제지역. 토지 위 무허가 건축물 존재

 

19. 12. 23 서울(B) 9억 매도

* B 매도 시, 과세

 

20. 1. 15 지방(C) 매도

* 과세(단, 이익이 없음)

 

20. 3. 31 부산(D) 15억 매수

 

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이 의뢰인이, A주택 및 D주택을 비과세로 매도할 수 있는 가장 좋은 방법은 무엇일까?

 

일단, 일시적 1가구 2주택 비과세 조항을 활용할 필요가 있다.

 

이에 따라, 우선 서울의 A주택을 일시적 1가구 2주택 조항을 이용해 매도한 후, D주택을 1가구 1주택으로 매도하는 것이 바람직하다.

이 순서가 바뀌면 곤란하다. 항상 매도 순서를 유의해야 한다.

 

일단 서울지역에 취득한 A 주택 취득일시를 보자.

2017. 8. 2. 이다. 8. 3.부터 조정지역이었고, 거주의무가 부과되었다. 따라서 A 주택 취득 시점을 기준으로 비조정지역의 주택이다. 거주의무가 없다.

 

그 후 2018년에 서울(조정지역) B주택을 매수하고, 비조정지역인 C집을 매수하여 2018년에 3주택이 되었다가, 2019년도에 B를 먼저 매도했다.

 

2019년 B주택을 매도할 때, B는 조정지역일 때 취득한 주택이므로 중과대상이기는 하지만, C주택은 지방 3억원 이하 저가주택이므로 주택수에 포함되지 않는다. 따라서 B주택에 대해서는 2주택으로서 중과된다.

 

2020. 1. C를 매도했다.

 

C는 지방저가주택이기 때문에 중과대상은 아니다. 이익도 없다. 이때 C는 토지만을 보고 샀는데, 해당 토지 위에 무허가 건물이 있었던 케이스다.

 

무허가 건물이라도 사람이 살 수 있으면 주택수로 계산된다. 이거 조심해야 한다. 항상 토지 위에 주택이 있는지 파악해야 한다. 무허가라도 주택일 경우 주택수로 카운팅 된다. 이거 놓쳤다가 거액의 양도세를 추후 납부하는 경우 많이 봤다.

 

그리고, 2021. 4. 현재 서울의 A주택과 부산의 D주택이 있다. 부산 D주택 취득시에는 조정지역이 아니었다. 지금은 물론 조정지역이다. 이 의뢰자는 취득 당시에는 모두 비조정지역이다.

 

이 경우, A를 매도할 때 일시적 1가구 2주택 비과세 조항을 보려면 어떻게 해야 할까.

 

2주택 이상 보유자가 1주택을 먼저 양도하고 다른 주택을 추가 취득하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우 2021년부터 비과세 적용을 위한 보유기간 계산시 1주택이 된 날로부터 보유기간을 기산한다. 이게 이른바 최종 1주택의 개념이다. 따라서 C주택 매도일(20. 1. 15) 이후 A 2년 이상 보유 후 매도해야 비과세가 가능하다.

 

한편, A주택을 양도할 때 물론 고가주택 양도세이겠지만, 취득가액 계산은 양도시가 아니라 당초 취득가액인 10억으로 계산한다.

 

또한 A주택 장기보유특별공제는 소득세법 제95조 4항 규정 의거 취득일부터 양도일까지 인정하므로, 2017. 8. 2. ~ 양도시까지 미거주시 연 2% 장기보유특별공제만 적용될 수 있다.

 

A주택 2017. 8. 2일 취득으로 2년 거주 요건 미충족시에도 비과세 가능하다. 하루만 늦었어도 2년 거주요건을 충족해야 하는 상황이었다. 그러나, 2020년 이후 양도분부터 2년 이상 거주해야 장기보유특별공제 연 8%가 가능, 미거주시 연 2% 적용한다.

 

만약 2022. 1월 A매도 & 22. 5월 D 매도시 동이로가세 연도 매도로 합산하여 추가 과세되므로 연도를 달리하여 적용하는 것이 절세에 도움이 된다.

 

2021년 이후 분양권 취득 예정일 경우, 분양권도 다른 주택 비과세나 중과 여부 판단시 주택수에 포함 되므로 주의를 해야 한다.

 

앞으로 이러한 검토나 계획없이 양도해버리면 차익의 모든 소득을 세금으로 내야 한다. 양도소득세 조심해야 한다.

 

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위 사례에서,

의뢰인은 C토지를 간과하고 서울 A집을 2021년에 매도하려고 했다.

 

이렇게 되면, 최종 1주택이 된 2020. 1. 5. 부터 2년이 되지 않아 비과세 요건 미충족이다. 반드시 C를 매도한 2020. 1. 5. 부터 2년 뒤인 2022. 1. 5.이후 서울 A주택을 매도하고, 연도를 달리하여 2023. 1. 1. D주택을 매도하는 것이 가장 절세할 수 있다.

 

섣불리 매도했다가 거액의 세금을 납부하는 것보다, 세법상의 요건과 절차를 따져서 해야 한다.

그렇지 않을 경우 파산할 수 있다.