분양계약 상 부적격 당첨자로부터 분양권 배수한 사람의 권리구제 방안

<사례>

A는 재건축 조합 아파트를 일반분양 받은 원 수분양자.

B는 A로부터 분양권을 피 1억원을 주고 매수한 1차 양수인.

C는 B로부터 다시 이를 양수한 2차 양수인.

D는 C로부터 다시 이를 양수한 3차 양수인.

E는 D로부터 다시 이를 양수한 4차 양수인으로서,

소유권이전등기를 한 사람.

F는 E로부터 소유권이전을 한 당사자.

 

 

A가 부적격 당첨자일 경우 F는 권리구제를 받을 수 있을까

 

일단 두가지로 나눠 봐야 한다. 단순한 전매제한 위반인지, 아니면 부적격 당첨자의 전매행위인지.

단순한 전매행위 위반일 경우는 계약이 일단 유효하다고 볼 수 있다.

 

즉, 주택법 제64조 제1항은 주택의 전매제한 기간 내 전매를 제한하고 있다. 만약 이 규정을 위반해서 전매할 경우 주택법 제101조 제2항에 따라 3년이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다.

 

이렇게 형사적 처벌을 하고 있는 전매제한 위반행위를 했을 때의 효력은 어떨까. 대법원 2005다34612판결(2012다40295도 마찬가지)은 당사자 사아의 전매계약의 사법적 효력을 부인할 것은 아니라고 판시했다. 즉 유효하다는 의미다.

 

다만, 최근 판례(2017가합104228)는 이러한 전매 제한 행위 효력 자체가 없다고 판시한 것도 있다. 유의할 필요가 있는 것이다.

 

 

<전매제한을 넘어, 최초 부적격자로부터 분양권을 매수한 사람의 경우는 어떤가>

 

참조할 만한 판례가 있는데, 대법원 2018다27226 판결은 전전양수한 BCDEF 모두의 계약을 무효로 하고, 소유권을 부정했다. 만약, 이들이 시행사인 "조합"의 동의를 얻었을 경우는?

 

마찬가지다. 원 계약이 무효이므로 더이상 유효하다는 주장을 할 수 없다.

 

이것이 문제된 것이 부산 마린시티자이의 부적격 수분양 당첨자로부터 분양권을 매수한 사람의 이야기다.

 

http://www.busan.com/view/busan/view.php?code=2021011819161936893

마린자이 시행사 “원분양가 수준 재분양”…해운대구청 “불허”

 

그 사람은 매우 억울할 것이다. 정상적으로 분양대금을 완납하고 입주해 살고 있는데, 갑자기 계약해지를 통보받았기 때문이다.

 

이 경우, 계약해지를 통보받은 사람은 어떻게 권리를 구제받나.

 

일단, 자신은 부적격 당첨사실을 모르고 양수한 사람이라고 항변하는 방안. 하지만 법으로 선의의 제3자를 보호하는 조항이 없다. 이 조항이 없는 한 보호받지 못한다. (이번에 주택법을 개정, 선의의 제3자를 보호하는 방안이 국회 소위를 통과했다. 이 경우에는 보호가 가능하다)

 

다음으로는, 최종 매수인은 그 전 양도인을 상대로 자신이 지급한 금원의 반환 및 손해배상을 구하는 것이 있는데, 자신이 지급한 금원의 반환을 구하는 것은 당연하지만, 손해배상은 힘들 것이다. 양도인 역시 자신이 부적격 당첨자라는 사실을 모른 이상, 배상책임이 인정되기는 쉽지 않다.

 

다만, A를 상대로, 나머지 양수인들인 BCDEF가 같이 손해배상을 구하는 것은 가능하지 않을까.

 

여러 모로 쉽지 않다.