배액배상 해제를 막는 "이행의 착수"의 의미

김포에 집값이 급등하는 바람에, 이미 지급한 계약금의 2배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있는지 여부가 문제된 사건이 있었다.

 

매수인은(생애 첫 주택이자, 신혼부부가 구입) 어떻게든 계약을 살리고 싶어했고, 매도인은 계약을 해제하고 싶어했다. 그래서 일단 중도금을 일부 납부해버렸다. 그러자 매도인은 중개인을 통해 <계약을 해제하겠다, 해제를 원하지 않으면 5000만원을 더 내놔라>는 식의 통보를 이미 했기에 중도금의 선이행은 효력이 없다고 주장하였다.

* 그런데 이런 통보는 매수인이 받지 못하였음

 

만약 매도인이 "계약금의 2배를 돌려주겠다" 또는 "중도금 등 일체의 금원은 지급하지 말라"고 했을 경우, 매수인이 매도인의 배액배상 계약해제를 막을 수 있는 방법이 없을까.

 

 

있다.

 

일단, 쌍방 누구든 이행에 착수하면 계약해제가 불가능하다.

이행의 착수는 대표적으로 중도금이든 일부 지급하는 것이 대표적이지만, 그것 외에도 여러 방법이 있다.

 

하나 예를 들면, 계약시에 매도인에게도 언급한 <잔금대출>, <전세입자와의 계약>을 했을 때에도 마찬가지로 이행의 착수로 해석될 수 있다.

* 다만 명백한 대법원 판례는 아직 없다. 그렇지만 지방법원 판례에서는 인정된 사례가 있다.

 

위 사건에도 마찬가지였다. 대출을 신청하여 승인까지 받았다는 사실을 "이행에 착수한 것"으로 해석하여, 상대방의 <배액배상 해제>를 할 수 없다고 반박한 것이다.

 

대출 승인을 받은 사실을 이행에 착수한 증거로 설명

 

 

매도인이 인지하고 있는 잔금 대출승인 사실이 매수인의 이행의 착수로 해석할 수 있는데, 그 외에도 다양한 매수인의 행위들이 <이행의 착수>로 판례에서 인정되었다.

 

즉, 법원에서는, 잔금의 변제공탁(91다25369), 중도금이나 잔금을 지급하려고 직접 장소까지 이동했으나 상대방이 거절한 경우(93다56954), 중도금 지급에 갈음하는 채권양도(2005다39594), 해약금에 의한 해제의사 표시 도달 전 이행착수(91다22322) 등이 있다.

 

이 모두는 매매 계약 당사자의 신뢰를 보호하고자 하는데 그 취지가 있는 것이다.

 

앞으로 계약 후 시세가 상승하였다는 이유로 매도인의 계약해제를 막고 싶다면, 중도금과 잔금을 미리 이행하는 방법 외에 대출, 전세입자 계약 등 여러 행위를 하는 것 역시 이행의 착수로 인정될 수 있으니, 시세 상승 시기에는 미리 움직여 대비할 필요가 있다.

 

돌아와서, 위 사건은 상대방이 시세 상승분을 주장하지 않겠다는 확약을 받고 가처분 등 소송을 취하하고 종결되었다.

 

한편, "추가로 얼마를 더 주지 않으면 계약을 해제하겠다"는 의사표시가 선이행을 막는 계약해제 의사표시로서 효력이 있을까.

 

없을 것으로 본다. 대법원에서 문제된 사안은 대부분 계약해제 통지 후 공탁까지 하였을 때 이행의 착수가 안된다는 사안인데, 단순히 조건부 계약해제 통지로는 선이행을 막을 수 없다고 보이고, 매도인 역시 계약이행을 전제로 위와 같은 의사표시를 했기 때문이다. 다만 이에 대해서는 명확한 대법원 판례가 없기에, 이렇게 해석만 가능한 상태다.