시세상승과 부동산계약

사례1.

2019. 10. 1. 5억원에 a부동산 계약.

* 계약금 5000만원 입금

* 잔금은 2020. 2. 1.에 하기로 함.

 

2019. 11. ~ 부동산 시세 급등 시작

 

2019. 12.경 5억원의 부동산이 8~9억원에 거래. 호가로는 10억원에 나오기 시작.

 

2019. 12. 10. 매도인, 제3자에게 매도하기 위해 알아보기 시작함.

 

2019. 12. 20. 10:00 매수인, 잔금 중 일부라며, 매도인에게 1000만원 송금

 

2019. 12. 20. 10:30 매도인, 1000만원을 왜 주냐며, 반환하겠다고 통보. 매수인 반환거절.

 

2019. 12. 30. 매도인, 계약해제 통보

 

이 경우, 매수인이 취할 방법은 무엇일까.

 

 

■ 시세급등을 계약해제 사유로 삼을 수 있나

우선, "시세가 급등"했다는 사정이 부동산 매매계약을 해제하거나, 변경할 사정이 될까. 원칙적으로 말하면 되지 않는다. 판례도, "매매계약 체결 후 9년이 지났고 시가가 올랐다는 사정만으로 계약을 해제할 만한 사정변경이 있다고 볼 수 없고, 매수인의 소유권 이전등기 절차이행 청구가 신의칙에 위배된다고도 할 수 없다"고 하여(대법원 1991. 2. 26. 선고 90다19664판결), 시세의 변동을 계약해제 사유로 인정하고 있지 않다.

 

계약 후 가격이 하락할 수도, 오를 수도 있는데, 그 가격변동 여하에 따라 계약의 기초를 변경시킨다면, 계약의 구속력이라는 대원칙이 훼손될 수 있기 때문이다.

 

 

■ 계약서상 명시된 잔금 또는 중도금 지급기일 이전에 잔금 중 일부를 지급해도 되나

원칙상 문제가 없다. 대법원도 "이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다"고 하여(대법원2006. 2. 10. 선고 2004다11599판결), 당사자 사이에 이행기의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 중도금 또는 잔금을 지급하여도 그 효력이 있다는 입장이다. 즉, "잔금 또는 중도금 지급 기일 이전에 지급 금지"라는 약정이 있었다면, 그 이전에 지급하는 것은 효력이 없지만, 그런 약정이 없다면, 언제라도 그 이전에 지급이 가능하다.

 

여기서, "이행기 전에도 착수하지 않기로 하는 특약을 하는 등의 특별한 사정"은 명시적 약정은 물론, 매도인 등 계약당사자 일방이 <계약을 해제하겠다>고 통보한 경우에도 해당된다.

 

즉, 매도인이 시세가 급등하자, "계약을 해제하겠다"고 명시적으로 통보하였다면, 매수인이 잔금 중 일부를 이행기 전에 이행하는 것은 효력이 없다.

 

 

■ 매수인이 취할 방법

이처럼, 잔금 지급 기일 전에 미리 이행하는 것도 가능한데, 잔금 또는 중도금 지급이 중요한 것은, 계약금의 일부만 지급한 상태에서는 배액배상의 방법으로 언제든지 계약을 해제할 수 있기 때문이다. 계약금이 아닌 중도금(잔금) 중 일부라도 지급하였다면, 더이상 배액배상에 의한 해제가 불가능하다.

 

매도인으로서는, 시세가 급등하는 것을 안 이상, 이를 해제하기 위해서, 그리고 매수인의 잔금 지급기일 전 일부 이행을 통한 매도인의 계약해제권을 봉쇄하는 행동을 하는 것을 막기 위해서, <계약해제 통보> 후 <계약금 배액상환>을 함으로써 매수인의 계약이행을 막을 수 있다.

 

매수인은 이러한 매도인의 권리행사를 막기 위해, <계약해제 통보>등을 하기 전에 미리 잔금 또는 중도금 중 일부를 이행함으로써, 계약을 원칙대로 이행하도록 할 수 있다.

 

<실제 사례>에서, 매수인은 잔금 기일 이전에 1000만원을 미리 지급하였다. 이에 따라 매도인의 계약 해제 통보는 효력이 없고, 매도인은 소유권을 넘겨야 한다.

 

매수인은 이러한 상황에서도 매도인이 일방적으로 제3자에게 부동산을 넘길 수 있기 때문에, 소 제기 전 미리 <처분금지가처분>을 걸어둬야 한다.