급매 물건을 살 때 유의점(사해행위 취소소송)

가끔 매우 좋은 조건으로 급매가 나왔다고 부동산에서 연락이 오거나, 길거리 등지에서 "실 5,000만 원이면 입주"라는 등으로 광고하는 부동산 물건들을 보게된다.

 

이런 물건은 갑자기 나온 시세보다 조금 싼 매물이고, 즉시 권리이전이나 실거주가 가능하다는 매력적 조건 때문에 즉시 매수세가 따라붙기도 한다.

 

그런 물건을 매수하고자 할 때 아래와 같은 점만 유의하자.

 

급매물건의 경우, 어떠한 조건에서, 왜 파는 것인지 일단 파악해 볼 필요가 있다.

 

 

만약, 해당 물건 소유자(매도인)가 급박한 채무적 위험에 처해 팔려고 하는 물건인 경우, 해당 물건을 매수했을 때, 그 매도인의 채권자가 "사해행위 취소"소송으로 대응하는 경우가 있다.

 

채무자가 "채권자를 해함을 알고" 재산권을 목적으로 한 법률행위, 예컨대 매매 등의 행위를 하였을 때는 그 취소를 법원에 청구할 수 있도록 한 것이다.

 

문제는 그 단서조항이다. 그 법률행위로 인하여 이익을 받을자(매수인) 또는 전득자(매수인으로부터 또 물건을 산 사람)이 그 행위 당시 채권자(매도인의 채권자)를 해함을 알지 못한 경우에는 취소를 청구하지 못하는 것.

 

위 조항은 단서로 되어 있기 때문에, 매수인이 자신의 매매계약이 매도인의 채권자를 해하지 않음을 직접 입증해야 한다. 그 입증이 쉬울까.

 

쉽지 않다. 판례는 매수인의 "악의", 즉 매도인의 채권자를 해하는 법률행위를 한 것으로 일단 추정하기 때문이다. 더구나, 매도인이 급하게 물건을 내놓았다는 사정과, 자금사정의 압박이 있었다는 사정까지 알았다면 더더욱 그 해함을 알지 못했다는 사정을 입증키가 쉽지 않을 것이다.

 

 

실제 사해행위 사례를 보자.

 

1. 급매가 있다는 연락을 받은 의뢰인은 공인중개사 사무실을 방문.
2. 시세보다 5000정도 싸게 나온 매물
3. 중개사는 1) 계약금 및 중도금 일부만 넣고, 2) 잔금을 2달 뒤 하되, 3) 소유권이전등기만 먼저 가져가도 된다고 설명
4. 매수인인 의뢰인은 "인테리어도 해도 되고, 소유권도 먼저 넘겨받을 수 있다"는 제안에 쉽게 급매계약을 하고 계약금 지급. 중도금도 곧 지급
5. 매도인은 신용불량 상태. 대출해 준 후 이자를 못받고 있었던 OO은행에서 직접 사해행위취소소송을 제기(1억의 범위 내에서 계약취소)

* 1억의 범위내에서 계약취소라는 말은, 1억원을 은행에 지급하라는 말이다.

 

 

집주인은 인테리어가 끝나고 입주해 노모를 모시고 살고 있었는데, 거의 멘붕인 상황.

 

소송이 시작되었다.

은행에서 제출한 서면. 1억의 한도 내에서 매매계약을 취소한다는 취지

 

상대방의 주장에 대하여 우리는 채권자취소권의 법리에 따라 반박했다.

이 사건은 "선의"를 입증할 만한 여러 정황이 있었다.

 

우선, 당시 전세입자였던 매수인(의뢰인)은 집주인이 전세계약 만료를 통보함에 따라 급박하게 퇴거해야 할 상황에서 집을 알아보던 중이었다.

 

그러던 중 바로 입주가 가능하고 인테리어까지 가능한 이 부동산의 물건을 소개받았던 것이다.

 

또한, 매도인(채무자)과 직접 이야기한 것이 아니라, 모두 중개인을 통해 거래를 진행했다. 잔금 전 인테리어가 가능하다는 사정은 다른 사건에서도 많이 있고, 급매라고 하지만, 최고가보다 5000만원 낮았던 것이지, 평균적 시세보다 1억원이 더 많았다.

 

이같은 사정들은 모두 정상적인 거래임을 뒷받침 하는 점들이었고, "급매"와 "잔금 전 점유이전"은 이례적이기는 하나, 매도인의 급박한 자금 사정들을 알면서, 채권자를 해하기 위한 거래임을 인지하였다고 보기는 어려웠다.

 

이 같은 점들을 서면에서 설명했다.

이 같은 공격에, 단순한 사건으로 생각한 OO은행은 당황했다.

 

결국, 더 싸우지 못하고, OO은행은 미지급한 잔금 중 자신의 채권금액 상당을 매수인(의뢰인)으로부터 받고, 나머지만 매도인에게 지급하는 것으로 끝났다.

 

긴 싸움이었지만, 재판은 끈질긴 자의 몫이다.

 

 

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